Milei busca incentivar financiamentos de imóveis para recuperar setor

O presidente da Argentina, Javier Milei, busca reverter a histórica escassez de financiamentos imobiliários na Argentina em uma tentativa de mudar a situação do setor de construção civil, que está perdendo empregos.

É um grande desafio em um país onde a maioria dos compradores de imóveis leva malas de dinheiro vivo para fechar uma transação. As vendas de imóveis com financiamento dispararam no início do governo Milei, mas evaporaram quando o governo conteve uma corrida cambial no ano passado, em parte elevando as taxas de juros acima de 100%.

O ministro da Economia, Luis Caputo, conversou com bancos e corretoras nas últimas semanas sobre a criação de um fundo imobiliário no qual seis ou sete instituições financeiras reuniriam capital que o governo poderia alavancar com organismos multilaterais em uma parceria público-privada. Alguns dos esforços são semelhantes aos fundos de investimento imobiliário, ou REITs, nos EUA, com o objetivo de diluir riscos e revitalizar o mercado habitacional.

O crédito hipotecário atualmente financia apenas cerca de 11% das compras de imóveis em Buenos Aires, abaixo do pico de 25% no ano passado e muito aquém dos 40% alcançados há cerca de oito anos, sob o governo Mauricio Macri. Alguns dos empréstimos para o setor em dólares que bancos privados e corretoras financiariam estão começando com taxas fixas de dois dígitos.

"Dado o ponto de partida —que é um país sem crédito— qualquer coisa que aparecer terá demanda", disse Federico Gonzalez Rouco, economista da Empiria Consultores em Buenos Aires, observando que houve apenas 1.500 vendas com financiamento em maio em uma nação de 46 milhões de pessoas. "Não estamos falando de um mercado em alta", diagnosticou.

Os bancos privados argentinos há muito lutam para emprestar em escala porque carecem de financiamento de longo prazo e baixo custo. Eles também têm poucos investidores institucionais dispostos a comprar ou absorver carteiras de hipotecas, deixando os credores com risco demais em seus próprios balanços. A última iniciativa está em estágios iniciais, já que as emissões são limitadas, a liquidez é baixa e o financiamento está concentrado em vencimentos de curtíssimo prazo.

O maior credor atualmente é o estatal Banco de la Nación, que está oferecendo financiamentos a taxas artificialmente baixas em torno de 6%, abaixo das taxas tradicionais de hipotecas nos EUA, atualmente em 6,5%.

"O crédito hipotecário na Argentina ainda está apenas começando a engatinhar. Ainda não começou realmente a andar", afirmou José Rozados, diretor da consultoria imobiliária Reporte Inmobiliario. "O maior gargalo hoje é o financiamento bancário" A maioria dos depósitos bancários na Argentina está concentrada em depósitos a prazo fixo de menos de 60 dias.

É uma questão-chave para a agenda econômica de Milei rumo à eleição presidencial do próximo ano, já que o desemprego vem crescendo e as indústrias tradicionais estão em declínio

O setor de construção civil da Argentina, um grande empregador, perdeu 60 mil empregos formais, ou 14% do total, desde que o novo governo foi empossado, ao cortar gastos com obras públicas. Os empregadores da construção civil pretendem demitir mais do que contratar nos próximos meses também, mostram pesquisas do governo.

Reverter o mercado de hipotecas da Argentina seria um primeiro passo. Nos primeiros cinco meses do ano, o número de vendas de imóveis com financiamento caiu mais de 37% em comparação com o mesmo período em 2025, segundo a associação de cartórios da cidade.

"A demanda por moradia existe, mas precisa de financiamento acessível para se transformar em transações reais", declarou Magdalena Tato, presidente da instituição.

Para resolver isso, executivos de bancos e Caputo estão considerando opções, incluindo um fundo administrado pela agência de previdência social da Argentina, Anses, conhecido como FGS, segundo pessoas com conhecimento direto das negociações, que pediram para não serem identificadas enquanto as conversas continuam. Outra opção é o Fundo de Assistência ao Trabalhador, criado por uma reforma de Milei este ano e destinado a facilitar pagamentos de rescisões.

O governo quer que parte da resposta venha das corretoras de mercado conhecidas localmente, como é o caso daa Alycs, e seus fundos fechados.

"Há uma oportunidade de crescer nos mercados de capitais, especialmente com empréstimos denominados em dólares", comentou Caputo em um evento em Buenos Aires na semana passada. "Estou dizendo aos bancos e corretoras para criarem um fundo imobiliário, reunirem seis ou sete deles, e eu posso triplicar ou quadruplicar isso com financiamento de organizações multilaterais."

Bancos privados também propuseram ferramentas que foram cogitadas no passado, mas nunca implementadas, como swaps de taxas de juros. Mas a opção preferida do governo é usar uma estrutura público-privada apoiada por multilaterais.

O tipo de solução que Caputo está promovendo já está começando a aparecer, embora em escala muito menor. Corretoras argentinas como Allaria, IEB e Bull Market estão explorando, lançando ou oferecendo produtos vinculados ao mercado imobiliário amplamente semelhantes aos REITs.

Por trás dessa demanda incipiente está uma busca por rendimentos mais altos. Os investidores veem que os ativos financeiros argentinos já subiram fortemente, enquanto o mercado imobiliário ficou para trás. Nos últimos anos, muitos títulos e ações dobraram em termos de dólares. Os preços dos imóveis, em contraste, subiram no máximo cerca de 10% em dólares.

Para as corretoras, essa diferença é uma oportunidade —embora a maioria ainda esteja desenvolvendo programas que exigem que os compradores paguem a maior parte do imóvel por conta própria, diferentemente de mercados mais desenvolvidos.

Por exemplo, o fundo Lendar da Allaria capta dinheiro de pessoas físicas e o usa para financiar empréstimos hipotecários denominados em dólares gerenciados pela corretora imobiliária Remax. O financiamento forneceria até 35% do valor do imóvel em dólares a uma taxa de juros de 12,5%. Para os investidores, oferece retornos próximos a 9% ao ano, acima de muitos títulos corporativos.

O IEB REIT Ciclo Nova segue um caminho diferente. Ele permite que pequenos poupadores ganhem exposição ao mercado imobiliário sem comprar um imóvel diretamente. O fundo compra imóveis, os aluga e distribui renda e potencial valorização aos investidores, que podem entrar com apenas US$ 1.000 em vez de precisar de pelo menos US$ 150 mil para comprar uma casa em Buenos Aires.

"Este é um segmento que está apenas começando nos mercados de capitais da Argentina", disse Jose Luis Pavesa, diretor comercial da Bull Market Brokers. "São emissões relativamente pequenas e ainda ativos bastante ilíquidos."